Những “khuyết tật đặc trưng” của thị trường bất động sản

"Thị trường" đúng nghĩa của nó là rất bình thường và giản dị có cầu ắt có cung và giá cả thì thỏa thuận theo hướng "thuận mua vừa bán" nhưng thị trường bất động sản của ta hiện nay có quá nhiều khuyết tật rất đặc trưng nhưng lại hồn nhiên,đáng yêu và khó chữa vì mầm mống nó được sinh ra từ môi trường kinh doanh chưa đúng nghĩa thật của một thị trường do vậy hiện tượng "cầu ảo", đầu cơ, giá cao, thiếu vốn và nhiều bệnh đang và sẽ phát sinh theo chiều gió cuốn ...

Thứ nhất là nạn đầu cơ dẫn đến cầu ảo

Nhìn bằng mắt thường và với tư duy bình thường nhất ta cũng thấy rất rõ tình trạng này diễn ra và rất phổ biến, có thể thấy nạn đầu cơ bất động sản nhìn thấy ở khắp các tỉnh thành trong cả nước, những dãy biệt thự bỏ hoang, những chung cư cao tầng vắng người rất nhiều và tồn tại hàng thập kỷ  nhưng nó không dừng lại mà danh sách ngày  một dài hơn đây chính là nguyên nhân dẫn đến “cầu ảo” đồng vốn của các nhà đầu cơ ném vào đó không xoay vòng được dẫn đến mọi cách  phải tăng giá tự nhiên khi giá cao do cầu ảo và đầu cơ làm cho thị trường bất động sản của ta  có đặc thù rất lạ đó là "nhà dự án ,biệt thự cứ mọc nên và để hoang  còn người dân vẫn ở trong những khu nhà ổ chuột gọi bằng "cụ " thì cũng không hiếm và rất nhiều như vậy ta thật khó xác định được nhu cầu đích thực của thị trường.

Tình trạng này diễn ra và kéo dài hàng thập kỷ và trở thành nét đặc trưng đáng ưu phiền nhưng lại rất hồn nhiên của bất động sản Việt Nam,  các chuyên gia trong nước và quốc tế nhìn thấy  rồi ví von nền kinh tế  Việt Nam hiện quá phát triển và chiếm nhiều cái nhất cần được lưu danh  trên thương trường quốc tế  như giá nhà đất ở Hà Nội Việt Nam cao nhất thế giới, Biệt thự bỏ hoang ở Việt Nam nhiều nhất thế giới, Lãi suất ngân hàng Việt Nam cũng tầm cỡ cao nhất thế giới, Lái xe Việt Nam điêu luyện nhất thế giới, tắc đường ở các đô thị lớn ở Việt Nam thường xuyên và nhiều nhất thế giới..Tình trạng đô la hóa ở Việt Nam cũng đứng đầu bảng xếp hạng toàn cầu và có lẽ ta cần phấn đấu một cái nhất nữa là đủ bộ  xưng hùng xưng bá với thiên hạ đó là người dân Việt Nam cũng anh hùng và dũng cảm vượt qua mọi khó khăn nhất thế giới nữa thôi?

Thứ hai là thị trường phân bổ không đồng đều phập phồng chạy theo chế tài  phân chia đơn vị hành chính và chính sách đô thị hóa.

Khuyết tật ưu điểm và hồn nhiên thứ hai của thị trường bất động sản Việt Nam là chạy đua dự án. Duy nhất ở Việt Nam là các dự án nhà ở và khu công nghiêp, khu vui chơi giải trí cũng như du lịch … đều nhằm vào đất mặt đường quốc lộ, đất nông nghiệp và phần đất ven đô và cái đặc thù nữa và rất tài giỏi của các nhà đầu tư vào dự án bất động sản Việt Nam dưới bất kỳ hình thức đầu tư nào rồi cũng chuyển về khu nhà ở, khu biệt thự và cuối cùng là phục vụ mục đích là kinh doanh bất động sản ở dự án đó.

Theo Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia Lê Xuân Nghĩa, hiện tín dụng dành cho BĐS của TP.HCM cao nhất cả nước, chiếm tới 50%, còn tại Hà Nội ở mức  từ 14% lên 20%. Ông Nghĩa dự báo, giá nhà ở khu vực nội đô sẽ tăng hoặc giảm với tốc độ chậm hơn so với khu vực vùng ven và nó phụ thuộc nhiều vào quy hoạch cũng như tiến độ của các dự án đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng.

Hà Nội là nơi có làn sóng nhập cư mạnh nhất toàn quốc nên sẽ tạo sự sôi động trên thị trường BĐS bởi tính thanh khoản cao và lớn. Điển hình nhất là thị trường BĐS Hà Nội đã đi theo một hướng khác hẳn các đô thị khác, kể cả TP.HCM. Điều được nhận định rõ là “cầu” ở Hà Nội vẫn vượt xa “cung” trong khoảng 10 năm nữa. Bởi lẽ, không chỉ “hút” lượng đầu cơ lớn hay chỉ phục vụ nhu cầu của cư dân thủ đô mà “cầu” BĐS Hà Nội còn thu hút nhiều dân cư cả nước, nhất là các tỉnh phía Bắc tham gia. Nhiều gia đình có kinh tế đều muốn mua một căn nhà tại Hà Nội để cho con cái đến tuổi trưởng thành về học tập và gia đình đi lại thường xuyên để tận hưởng những dịch vụ công cộng có chất lượng cao tại thủ đô.

Chính vì thế, giá BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung vẫn đang ở mức cao so với bình quân thu nhập của người dân và cơ cấu hàng hóa lại mất cân đối nghiêm trọng. Trên thực tế, tỉ lệ diện tích nhà chung cư chỉ bằng 1,23% tổng diện tích nhà ở trên toàn quốc. Tại các đô thị lớn như TP.HCM, tỉ lệ này cũng vẫn rất nhỏ, chỉ đạt mức 16% và Hà Nội là 14%. Hình thức sở hữu nhà của người dân cũng chưa đa dạng, cả nước chỉ có 6,5% người dân ở nhà thuê mà phần lớn người dân có định hướng sở hữu lâu đài về nhà ở của mình đây là đặc thù đáng chú ý về nhu cầu bất động sản của người Việt Nam.

Thứ ba là vấn đề đói vốn của các nhà đầu tư bất động sản

Đặc biệt, thiếu vốn vẫn là căn bệnh muôn thủa mà lâu nay dù đã giải quyết theo nhiều hướng nhưng vẫn là bài toán đau đầu cho nhiều dự án BĐS. Không chỉ nhiều dự án lớn gặp khó khăn trong vấn đề vốn mà ngay cả những dự án nhà thu nhập thấp (NTNT) cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay.

Có thể dẫn chứng cụ thể về dự án NTNT tại khu đô thị mới Đặng Xá ở Gia Lâm (Hà Nội). Đây là dự án đầu tiên trong số 5 dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam với số tiền vay là 391,3 tỷ đồng. Dự án với quy mô gần 1.000 căn hộ nhưng tới thời điểm này chủ đầu tư vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nguồn vốn vay. Sau 9 tháng triển khai, dự án mới chỉ giải ngân được hơn 10 tỷ đồng trong tổng số 391,3 tỷ đồng được vay.

Ông Lê Ngọc Ước, Phó Giám đốc Cty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera, chủ đầu tư dự án NTNT này cho biết: “Vốn vay đối với dự án NTNT giải ngân rất chậm do vướng cơ chế. Các tòa nhà đã xây dựng được 3 tầng, giá trị bỏ vào khoảng trên 200 tỷ đồng trong khi đó mới được giải ngân của nguồn vốn vay ngân hàng hơn chục tỷ. Chúng tôi phải thế chấp một dự án khu công nghiệp tại Bắc Ninh để được vay vốn.”

Hiện nay, cả nước có hơn 200 dự án NTNT và nhà ở công nhân khu công nghiệp có nhu cầu vay vốn. Các dự án đều rất khó khăn tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi. Đối với các dự án NTNT tại Hà Nội, thành phố không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án NTNT. Vì thế, các chủ đầu tư không có tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng. Những đơn vị chỉ chuyên làm NTNT sẽ không thể vay được nguồn vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng. Với những dự án nhà ở xã hội còn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn như vậy thì chắc chắn những dự án nhà ở khác sẽ lại càng khó khăn hơn nữa về vốn trong tình hình suy thoái kinh tế, thắt chặt tín dụng như hiện nay.

Và đặc biệt với mức lãi suất vay cao như hiện nay thì làm sao có giá nhà thấp để phục vụ những người có thu nhập thấp được và vô hình dung những dự án đó lại được bán cho các nhà đầu cơ hoặc những người có thu nhập cao mà thôi. Do vậy mục đích của dự án đã không thực hiện đúng được và người thiếu nhà vẫn thiếu và nhà  chung cư, biệt thự bỏ hoang vẫn ngày một tăng.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, nếu khả quan thì sớm nhất cũng phải tới quý 3 năm nay, thị trường BĐS mới có thể khởi sắc trở lại khi những chính sách điều tiết kinh tế của Chính phủ bắt đầu có hiệu lực với những tín hiệu tích cực từ thị trường tài chính.Nhưng những nét nổi bật của các khuyết tật của thị trường bất động sản Việt Nam thì vẫn đang nằm chờ thuốc chữa hữu hiệu để bình ổn và đưa về đúng nghĩa giản dị của một thị trường hàng hóa theo đúng quy luật cung cầu vì bất động sản thực chất cũng là một loại hàng hóa trên thương trương kinh tế mà thôi.

Câu trả lời có lẽ giành cho các nhà hoạch định chính sách kinh doanh bất động sản?

(Tamnhin)